Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik Önemli Düzenlemeler Getiriyor
Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik Önemli Düzenlemeler Getiriyor
28 Kasım 2014Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik Önemli Düzenlemeler Getiriyor
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 28/05/2014 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, maketten satış olarak da bilinen ön ödemeli konut satışlarına ilişkin tüketiciyi daha ileri düzeyde koruyan tedbirler getirilmiştir. Bu doğrultuda, 6502 sayılı Kanuna dayanılarak hazırlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik 27/11/2014 tarihli ve 29188 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu çerçevede, yeni dönemde tüketiciler daha çok korunacak, inşaat sektörüne güven artacak ve haksız rekabet engellenecektir.
Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapılamayacaktır:
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 28/05/2014 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, maketten satış olarak da bilinen ön ödemeli konut satışlarına ilişkin tüketiciyi daha ileri düzeyde koruyan tedbirler getirilmiştir. Bu doğrultuda, 6502 sayılı Kanuna dayanılarak hazırlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik 27/11/2014 tarihli ve 29188 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu çerçevede, yeni dönemde tüketiciler daha çok korunacak, inşaat sektörüne güven artacak ve haksız rekabet engellenecektir.
Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapılamayacaktır:
Ön ödemeli konut satışlarında tüketicilerin korunmasının ilk ayağı olarak, inşaat firmalarının konutun inşa edileceği arsa üzerinde yapı ruhsatı almadan tüketicilerle ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapması yasaklanmıştır. Bu düzenleme ile henüz inşaat yapılacak arsa ve inşaata ilişkin proje belli değilken ön ödemeli satış yapılmasının önüne geçilmeye çalışılmıştır.
Tüketicilerin konut alım kararlarını sağlıklı verebilmeleri için sözleşme kurulmadan önce ön bilgilendirme formu ile bilgilendirilmeleri sağlanmıştır:
Konut alım kararının tüketiciler açısından önemi ve karar sürecinin zorluğu düşünülerek, ön ödemeli konut satışı sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce, içeriği uygulama yönetmeliği ile belirlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunlu hale getirilmiştir.
Ön ödemeli konut satış ve satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacaktır:
Konut amaçlı taşınmaz satışlarının resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı düzenlenmiştir. Bu doğrultuda, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulması zorunlu tutulmuş, ayrıca satıcının, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Sözleşmenin zorunlu içeriğine ilişkin hususlar belirlenmektedir:
-Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
-Verilen teminata ilişkin bilgiler,
-Yapı ruhsatı alınış tarihi,
-Konutun teslim tarihi ve şekli,
-Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler, gibi bilgilerin verilmesi zorunlu tutulmuştur.
Tüketicilerin ödemelerini güvence altına almak ve inşaatı yarım kalan konutların tamamlanmasını sağlamak için bina tamamlama sigortası uygulaması getirilmiştir:
Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerine ilişkin olarak yaşanan en önemli sorunlardan biri de bazı satıcıların konut yapımı için yüzlerce tüketici ile sözleşme akdetmeleri ve çok yüksek tutarda meblağları toplayarak piyasadan çekilmeleri neticesinde konutların tüketicilere teslim edilmemesidir.
Aslında sadece bankalara verilmiş olan piyasadan para toplama yetkisinin, ön ödemeli sözleşme yapısı içinde dolaylı olarak satıcılara verilmesi, ya tüketicilerin ödemelerini yaptıkları konutları edinmelerini ya da ödedikleri meblağı güvence altına alacak bir koruma sağlamayı zorunlu kılmıştır. Aksi takdirde satıcının iflası veya yükümlülüklerini yerine getirmeden piyasadan çekilmesi hallerinde, ödemede bulunan tüketicilerin ciddi şekilde mağdur olması tehlikesi mevcuttur.
Bu tür sorunların yaşanmasını engellemek bakımından, satıcının konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenecek olan bina tamamlama sigortası yaptırması veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminat seçeneklerinden birini sağlaması veya Bakanlık tarafından uygun görülecek ve tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem sunması zorunluluğu getirilmiştir.
Bu sayede, konut edinmek amacıyla yüksek meblağlar ödemiş olan tüketicilerin satıcı iflas etse bile bina tamamlama sigortası veya diğer teminat yöntemleri sayesinde nihai amacı olan konutları edinmeleri sağlanmış olacak veya tüketiciler ödedikleri tutarları iade alabileceklerdir. Diğer taraftan, belirli bir ilerleme seviyesine ulaşmış olan inşaatların bina tamamlama sigortası ile tamamlanması söz konusu olabileceğinden, inşaatın atıl kalması engellenmiş olacaktır.
Tüketici, 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahip olacaktır:
Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmiş olması yeterlidir.
Yürürlükten kaldırılan Kampanyalı Satışlara İlişkin Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik’te konutun teslimine kadar tüketicilerin herhangi bir bedel ödemeden sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktaydı. Kötü niyetli tüketicilerin teslim aşamasına yaklaşılırken sözleşmeyi sona erdirmeleri firmaları zor duruma sokabilmekteydi. Bu nedenle diğer sözleşmelere paralel olarak cayma hakkı süresi 14 gün ile sınırlandırılmıştır.
Konutların devir veya teslim süresi 36 aya çıkarılmıştır:
Bazı büyük çaptaki projelerin tamamlanmasının 30 ayda mümkün olamaması ve işini düzgün yapan firmaların dahi bu süre içerisinde tüketicilere konut teslimatı yapamamasından dolayı firmalar ağır cezalara maruz kalabiliyordu. Bu sorunun önüne geçmek amacıyla konut veya tatil amaçlı taşınmaz malların ön ödemeli satışında, devir veya teslim süresi 36 aya çıkarılmıştır. Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri halinde konut teslim edilmiş kabul edilmektedir.
Cayma hakkından ayrı olarak, devir ve teslim tarihine kadar tüketiciye, ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin %2’sine kadar tazminat ödemek suretiyle sözleşmeden dönme hakkı verilmektedir:
Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, satıcı tarafından en geç doksan gün içerisinde geri verilir. Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi durumunda sözleşmeden dönme cezası uygulanmaz.
Mükerrer satış nedeniyle sözleşmeden dönme hakkının kullanılması durumunda tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemeyecektir:
Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması nedeniyle tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde, tüketiciden ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel talep edilemez.
Proje değişikliklerinin tüketiciye bildirilmeden yapılması engellenmiştir:
Ön ödemeli konut satışı esnasında tüketiciden alınan vekaletnameye dayanarak proje değişikliklerinin yapılabilmesi ve tüketicinin bu durumdan ancak teslim anında haberdar olması nedeniyle tüketici mağduriyetleri yaşanabilmekteydi. Bu durumun önüne geçebilmek için sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunluluğu getirilmiş ve tüketicinin yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebileceği hüküm altına alınmıştır. Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda ise satıcı tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar kesinti yapabilir.
Kampanyalı satış izin belgesi verilmesi uygulamasına son verilmiştir:
Bakanlığımız tarafından verilen “Kampanyalı Satış İzin Belgesi” kaldırılmış ve bu suretle konut satışlarının devlet garantisinde olduğu yönündeki yanlış izlenimin önüne geçilmiştir.
Tüketicilerin konut alım kararlarını sağlıklı verebilmeleri için sözleşme kurulmadan önce ön bilgilendirme formu ile bilgilendirilmeleri sağlanmıştır:
Konut alım kararının tüketiciler açısından önemi ve karar sürecinin zorluğu düşünülerek, ön ödemeli konut satışı sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce, içeriği uygulama yönetmeliği ile belirlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunlu hale getirilmiştir.
Ön ödemeli konut satış ve satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacaktır:
Konut amaçlı taşınmaz satışlarının resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı düzenlenmiştir. Bu doğrultuda, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulması zorunlu tutulmuş, ayrıca satıcının, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Sözleşmenin zorunlu içeriğine ilişkin hususlar belirlenmektedir:
-Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
-Verilen teminata ilişkin bilgiler,
-Yapı ruhsatı alınış tarihi,
-Konutun teslim tarihi ve şekli,
-Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler, gibi bilgilerin verilmesi zorunlu tutulmuştur.
Tüketicilerin ödemelerini güvence altına almak ve inşaatı yarım kalan konutların tamamlanmasını sağlamak için bina tamamlama sigortası uygulaması getirilmiştir:
Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerine ilişkin olarak yaşanan en önemli sorunlardan biri de bazı satıcıların konut yapımı için yüzlerce tüketici ile sözleşme akdetmeleri ve çok yüksek tutarda meblağları toplayarak piyasadan çekilmeleri neticesinde konutların tüketicilere teslim edilmemesidir.
Aslında sadece bankalara verilmiş olan piyasadan para toplama yetkisinin, ön ödemeli sözleşme yapısı içinde dolaylı olarak satıcılara verilmesi, ya tüketicilerin ödemelerini yaptıkları konutları edinmelerini ya da ödedikleri meblağı güvence altına alacak bir koruma sağlamayı zorunlu kılmıştır. Aksi takdirde satıcının iflası veya yükümlülüklerini yerine getirmeden piyasadan çekilmesi hallerinde, ödemede bulunan tüketicilerin ciddi şekilde mağdur olması tehlikesi mevcuttur.
Bu tür sorunların yaşanmasını engellemek bakımından, satıcının konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenecek olan bina tamamlama sigortası yaptırması veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminat seçeneklerinden birini sağlaması veya Bakanlık tarafından uygun görülecek ve tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem sunması zorunluluğu getirilmiştir.
Bu sayede, konut edinmek amacıyla yüksek meblağlar ödemiş olan tüketicilerin satıcı iflas etse bile bina tamamlama sigortası veya diğer teminat yöntemleri sayesinde nihai amacı olan konutları edinmeleri sağlanmış olacak veya tüketiciler ödedikleri tutarları iade alabileceklerdir. Diğer taraftan, belirli bir ilerleme seviyesine ulaşmış olan inşaatların bina tamamlama sigortası ile tamamlanması söz konusu olabileceğinden, inşaatın atıl kalması engellenmiş olacaktır.
Tüketici, 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahip olacaktır:
Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmiş olması yeterlidir.
Yürürlükten kaldırılan Kampanyalı Satışlara İlişkin Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik’te konutun teslimine kadar tüketicilerin herhangi bir bedel ödemeden sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktaydı. Kötü niyetli tüketicilerin teslim aşamasına yaklaşılırken sözleşmeyi sona erdirmeleri firmaları zor duruma sokabilmekteydi. Bu nedenle diğer sözleşmelere paralel olarak cayma hakkı süresi 14 gün ile sınırlandırılmıştır.
Konutların devir veya teslim süresi 36 aya çıkarılmıştır:
Bazı büyük çaptaki projelerin tamamlanmasının 30 ayda mümkün olamaması ve işini düzgün yapan firmaların dahi bu süre içerisinde tüketicilere konut teslimatı yapamamasından dolayı firmalar ağır cezalara maruz kalabiliyordu. Bu sorunun önüne geçmek amacıyla konut veya tatil amaçlı taşınmaz malların ön ödemeli satışında, devir veya teslim süresi 36 aya çıkarılmıştır. Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri halinde konut teslim edilmiş kabul edilmektedir.
Cayma hakkından ayrı olarak, devir ve teslim tarihine kadar tüketiciye, ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin %2’sine kadar tazminat ödemek suretiyle sözleşmeden dönme hakkı verilmektedir:
Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, satıcı tarafından en geç doksan gün içerisinde geri verilir. Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi durumunda sözleşmeden dönme cezası uygulanmaz.
Mükerrer satış nedeniyle sözleşmeden dönme hakkının kullanılması durumunda tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemeyecektir:
Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması nedeniyle tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde, tüketiciden ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel talep edilemez.
Proje değişikliklerinin tüketiciye bildirilmeden yapılması engellenmiştir:
Ön ödemeli konut satışı esnasında tüketiciden alınan vekaletnameye dayanarak proje değişikliklerinin yapılabilmesi ve tüketicinin bu durumdan ancak teslim anında haberdar olması nedeniyle tüketici mağduriyetleri yaşanabilmekteydi. Bu durumun önüne geçebilmek için sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunluluğu getirilmiş ve tüketicinin yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebileceği hüküm altına alınmıştır. Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda ise satıcı tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar kesinti yapabilir.
Kampanyalı satış izin belgesi verilmesi uygulamasına son verilmiştir:
Bakanlığımız tarafından verilen “Kampanyalı Satış İzin Belgesi” kaldırılmış ve bu suretle konut satışlarının devlet garantisinde olduğu yönündeki yanlış izlenimin önüne geçilmiştir.